不動産売却 用語集 ローン特約とは
不動産を購入する時に金融機関より融資を受ける方が大半を占めるのはご承知の通りだと思います。
そこでここでは「ローン特約」についてご説明して参ります。
まずは売買契約の全体的な流れを記載します。あくまでも一般的なケースとお考え下さい
①購入物件の決定
②金融機関への事前審査
③売買契約の締結
④金融機関への本申込
⑤金融機関での金銭消費貸借契約の締結
⑥金融機関により融資実行
⑦売買代金の支払いと物件の引渡し
注目頂きたいのが③番と④番の順序です。③番で締結した売買契約書を「僕、この不動産を購入するための売買契約を締結しました」と④番で金融機関に持ち込む必要があるのです。そこで今回の「ローン特約」が必要となるわけです。
POINT
売買契約を締結しないと金融機関は正式な融資申込を受け付けてくれないのです。
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ローン特約とは・・・
「もしも金融機関の融資承認が得られなかった場合には締結済みの売買契約を白紙にしましょ！」と契約締結時に約束しその内容を契約書内に盛り込むことを指します。
もしもこの特約がなく売買契約を締結し、その後の融資承認が得られなかっら以下のようなトラブルに発展するでしょう。このような事にならないようにローン特約を契約書に盛り込む必要があるのです。
買主：「すみませんが融資の承認が得られなかったのでこの契約なかったことにしてください」
売主：「融資を受けられようが受けられなかろうが契約したんだから買ってくれよ」
買主：「そんな事言われてもお金がありません」
売主：「じゃあ契約違反だから損害賠償を請求する」
では、②番の事前審査って何？という疑問が生じてきますが、これはあくまでも仮審査である承認されたと言え「仮承認」という位置付けになります。近年では売買契約を締結する前にこの事前審査を実施するケースが圧倒的に多くなっています。融資承認が100％ではない仮承認ではあるものの融資承認となる可能性が高くなるので売主様も安心して契約してくれます。融資の可能性が低いお客様と契約することは時間も手間も場合によってはお金も無駄になってしまいますからね。ちなみに個人的見解ではありますがネット銀行での仮審査は信頼性が薄いので要注意です。
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次にローン特約の注意点です
ローン特約は買主様が一生懸命頑張ったにも関わらず承認を得られなかった場合に限り特約が有効となります。つまり「金融機関に虚偽の申告をした」や「そもそも申込をしなかった」などの理由で承認が得られなかった場合は特約は無効になりますので注意してください。
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では今度は売主様サイドから見てみましょう。例えば・・・
買主A：売買金額3,000万円でローン特約あり
買主B：売買金額2,950万円でローン特約なし
もしもあなたが売主だったらどちらの買主様を選択されますか？
買主Aの場合、売買金額は高いけれど融資が通らず白紙になる可能性がある
買主Bの場合、売買金額は低いけれど確実に売却することが出来る
もちろん正解はありませんし意見も分けれると思います。しかし、一つ言えるのは売買金額が同額であるならばローン特約がない買主様を選択する方が多いはずです。つまり売主様にとっては「ローン特約」は無い方が理想という事になりますね。ちなみにローン特約なしのお客様は現金での購入もしくは融資申込はするが承認が得られなかった場合でも現金で購入するというお客様が該当します。
ローン特約をしっかりと理解していただき売買契約締結時にトラブルが発生しないようにご注意下さい。
なお、本コラムには個人的見解が入っていることを予めご承知おき下さい
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リロの売買 株式会社レックス大興
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