不動産売却 用語集 譲渡所得税とは
これまで長い事不動産業に従事してきましたが「不動産を売ったら必ず税金が掛かる！」と思っている
お客様が結構おりました。そこでここでは「譲渡所得税」についてご説明して参ります。
※わかりやすくするために細かい事は極力省いております。
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譲渡所得税を簡単に言うと・・・
不動産を売却した時の利益に対して掛かる税金です
つまり・・・
売却した結果「利益が出なかった」「損をした」という場合にはこの税金は掛かりません。ですので「不動産を売ったら必ず税金が掛かる！」というのは間違いとなります。
もう少し突込みます。ネットで譲渡所得税という言葉を調べると下記のような記載があります
売却金額 － 取得費 － 売却に要した経費 ＝ 利益
もちろん正解です。そしてこの利益に一定の税率を掛けることで税額が決定します。
仮に利益が０円であったりマイナスになった場合は税金が掛からないことになります。
POINT
不動産を売却した際に利益が出た場合だけ税金を納めるのです
ここまではご理解頂けたと思います。
ではそれぞれの項目について見て行きましょう
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売却金額
・これは説明する必要はないですね。。。文字通り売却した金額です。
取得費に該当するもの
・その不動産を購入資金（契約書や領収証などの証拠が必要です）
・その不動産を購入した際に要した費用（仲介手数料、登記費用、相続した時の相続税など）
・もしも上記が不明だったり証拠品がなかった場合は売却代金の5％が取得費として認められます
POINT
不動産を売却した全員が最低でも売却金額の5％を取得費として算入できます。
売却に要した経費に該当するもの
・売却時に支払った仲介手数料
・売却するために行った解体費や修繕費、測量費
・契約書に添付した印紙代
POINT
売却をするために使った費用のみ経費に算入できます。居住中の修理は認められません。
これで利益が算出されるわけですが・・・ここで注意して欲しいことが！
それは「建物は年々価値が減っていく」という事！難しく言うと減価償却です。
例えば
3,000万円で購入したマンションを５年後に3,000万円で売却、その経費が150万円だったとします。
これを先ほどの式に当てはめると
売却金額（3,000万円）－取得費（3,000万円）－経費（150万円）＝利益▲150万円
損をしているので税金を納める必要はないと見えますよね。しかし、ここで注意が必要です！
5年前に3,000万円で購入したのは事実なのですが、先ほど申した通り建物の価値は年々価値が
減っていくのです。つまり5年経過した時点で5年間分の価値が減っていると考える必要があります。
仮に1年間で価値が80万円減少したと考えられた場合、今の価値は
購入時費用（3,000万円）－価値減少分（400万円）＝2,600万円となるのです。
これで最初の式に当てはめていくと・・・
売却金額（3,000万円）－取得費（2,600万円）－経費（150万円）＝利益+250万円
先ほどの計算では利益が▲150万だったのに、今回は利益が+250万円になりました。
結果、利益が発生しているので税金を納める必要があります。
もう少し簡単に言うと・・・
3000万円で買ったけど今の価値は2600万円だよね！2600万円の価値の物件を3000万円で売却
出来たのだから利益が発生しているよね！と言う感じです。とにかく建物付きで売却する場合は
売却時の価格そのままを売却金額に当てはめてはイケナイということを覚えておいてください。
POINT
建物付きの不動産を売却した際には減価償却分を考慮する必要があります。
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少し長くそして複雑になってきてますが次は税率について
利益×税率＝税額
これは単純ですが所有していた期間によって税率が変化します。短期と長期の２つ
①短期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
②長期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える
税率はそれぞれ
①短期譲渡所得・・・合計39.63％（所得税+復興税30.63％、住民税9％）
②長期譲渡所得・・・合計20.315％（所得税+復興税15.315％、住民税5％）
ついでに所得税と住民税の支払い方について記載しておきます
所得税については売却した年の翌年2月に確定申告の上、納付書によりすぐに納付します
住民税は申告した年の住民税に加算して納付となります。年間4回にわけてる方が多いですね
ちなみに一般的な方が不動産を売却すると、その年の年収はいつもの年と比べて大幅アップします。それにともない年金などの支払い額も増加しますので予め考慮しておいてくださいね。
ここまで説明をしてきましたが最期に特例についてです
ご自身の自宅として使っている不動産（居住用財産と呼びます）を売却する時には、それ以外の不動産を売却した時と比べて税金がかなりお得になる特例がございます。詳しくは「居住用財産の3,000万円控除」のページでご紹介しておりますので是非ご確認下さい。
「居住用財産の3,000万円控除」のページへ
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埼玉県さいたま市の地元密着型不動産会社！
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リロの売買 株式会社レックス大興
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