不動産売却 用語集 買い替え特例とは
目次
1.買い替え特例とは
2.売却した金額より高い価格の物件を買う場合
3.売却した金額より低い価格の物件を買う場合
4.買い替え特例の要件
5.最後に・・
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買い替え特例とは
不動産を売って利益が出たら「譲渡所得税」を納めなければなりません。しかし自宅を売却して利益が出た場合は新しい家を購入することにより大幅な減税となる特約があります。それが今回紹介する「買い替え特例」です！「売却した金額より高い価格の物件を買う場合」と「売却した金額より安い価格の物件を買う場合」で計算方法や対応が異なりますが、いづれにしてもこの特例で恩恵を受け取ることが出来ます。ちなみに「事業用資産の買い替え特例」もあるのですがそれは後日という事で・・・
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売却した金額より高い価格の物件を買う場合
① 30年間に1000万円で購入した自宅を令和2年に3000万円で売却！
・・・本来であれば2000万円の利益に対し納税（経費は考慮してません）
② その3000万円を元手に令和3年に5000万円で新居を購入！
・・・売却時の利益2000万円についての税金は繰り延べが出来る。つまり令和2年の段階では納税をしなくても良いことになります。（免税になるわけではありません）
③ 令和32年（将来）に令和3年に購入した新居を7000万円で売却！
・・・令和2年の利益（2000万円）+令和32年の利益（2000万円）の合計4000万円に対し納税
上記は令和32年にも利益が出た場合のケース。当然ながら令和32年に利益が出るとは限らないし、損する場合も考えらます。損した場合は令和2年の利益を削れることになるので、令和2年にしっかりと納税するよりも令和32年の結果を待ってから納税する方が賢い選択ということになります。もしも令和32年に大損したら令和2年分の利益も0になる可能性もありますから。。。
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売却した金額より低い価格の物件を買う場合
① 30年間に1000万円で購入した自宅を令和2年に3000万円で売却！
・・・売却経費が100万円としたら1900万円の利益に対し納税
② その3000万円を元手に令和3年に2500万円で新居を購入！
・・・その場合の計算は以下の通り
A（実際の利益）・・売却金額 － 購入物件価格
B（必要経費）・・・売却した物件の取得費と経費 ×（Aの数字 ÷ 売却金額）
そして A－B が課税対象金額となります
ちなみに売却した物件の経費が100万円として計算してみましょう
A（実際の利益）・・3000万円 － 2500万円 ＝ 500万円
B（必要経費）・・・1100万円 ×（500万円 ÷ 3000万円）＝ 183万円
課税対象金額は AーB となるので317万円となります
この特例を使うと課税対象額が「1900万円」から「317万円」に大幅減となります。これを実際の納税額で計算するとなんと「322万円」も減額となるのです
特例を使わない場合の納税額・・・1900万円 × 20.315％ ≒ 386万円
特例を使った場合の納税額・・・・317万円 × 20.315％ ≒ 64万円
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買い替え特例の要件
この特例を使うにはいくつかの要件があります。
・自宅を売却すること
・売却した年の前後1年の間に新居を購入すること
・直近2年で居住用財産の3000万円控除を利用していないこと
・売却金額が1億円以下であること
・所有期間が10年を超えていること
・新居の床面積が50㎡以上であること
他にもいくつか要件はありますが主なものは以上の通りです。
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最後に・・
よく「居住用財産の3000万円特例」と「買い替え特例」のどちらを利用した方がお得ですか？と聞かれます。その時は、利益が3000万円以下なら「居住用財産の3000万円特例」、それ以上の場合は計算しましょうと回答します。
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埼玉県さいたま市の地元密着型不動産会社！
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リロの売買 株式会社レックス大興
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