再建築不可｜接道条件等が理由で他社に売却を断られたなどのご相談もリロの売買へ

再建築不可物件とはご所有の物件は再建築不可ではありませんか？

再建築不可とは、文字通り建物を新築で建てられない土地のことで今ある建物を取り壊してしまうと再建築ができません。
建築基準法に定められた４ｍ以上の道路に、敷地が２ｍ以上接していない場合は建物の建替えや、増築、改築の許可が下りません。
道路に２ｍ以上接しているように見えても、その道路が「法定外道路」であったり「他人の敷地」であったりすることもあります。

再建築不可にあたる物件の種類

• 接道幅が２ｍ以下

  4m以上の道路に接しているが、接道幅が2mに満たない場合

• 未接道の土地

  接道義務を果たしていない「未接道」の土地で「不適合接道」ともいう

• 通路・路地が接道

  接している道路が「通路」、「路地」で「道路」ではない土地

• 調整区域のため再建築不可

  都市計画法により建築が原則制限されている土地は建築ができません

• ガケ地で再建築不可

  崩落の危険がある場所での安全性が確保できないなど土地

• 違法建築で売りづらい

  融資が受けにくく法的トラブルも敬遠されるため買い手が限られ建物

POINT

基本的に「増築」や「建て直し」が不可能

再建築不可物件は建築基準法の規定により、建築確認申請の必要な工事ができません。
つまり増築や建て直しが不可能になります。ボロボロの住宅が対象物件でも取り壊して建物を新しくすることはできません。
改築の場合は現在建っている建物を利用することになるため、大幅なレイアウトの変更などはできない場合もあります。再建築不可物件は建物も古いうえこのような制限があるため、買い手から避けられてしまうケースが多いです。

POINT

住宅ローンが組みにくい

二つ目の要因が、「住宅ローンが組みにくい」ことです。
住宅ローンの貸し付けを検討する際は、金融機関が物件に担保としての価値が十分あるかを査定します。
需要の低い再建築不可物件は担保評価が低くなってしまい希望に近い融資可も受け辛く、審査で落とされる結果も珍しくありません。
上記のことから、再建築不可物件を購入するのは、現金一括で購入可能な人や、審査が緩い代わりに金利の高い、ノンバンクのローンを利用できる人などに絞られます。

再建築不可ではないがとても売りづらい土地

• 旗竿地

  「敷地延長（敷延）」「路地状敷地」と呼ばれることもある形状

• 不整形地

  四角形ではない、複雑な形をしている土地の形状の土地のことをいう

• 狭小地

  20坪以下の非常に小さな面積の土地で駐車場スペースの確保も困難