| 物件名 |
マンション平金 |
| 種別 |
一棟収益マンション（媒介） |
| 価格 |
3,580万円（利回り6.88％） |
| 所在地 |
東京都板橋区赤塚4丁目 |
| 最寄駅 |
東武野田線「成増駅」徒歩15分 |
| 面積 |
土地面積：69.91㎡ / 延床面積：49.24㎡ |
今回ご紹介するのは、東京23区内の板橋区の物件です。
2006年9月築の築浅物件です。
2路線2駅使えるのも魅力的。
現在（2025年4月現在）満室稼働中です。
・・・本物件のポイント・・・・・・・・・・
●板橋区の物件
●2006年9月築
●2路線2駅利用可
●入居率99％※所有者様調べ
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
●板橋区の物件
収益物件としては中々出ないエリアなのではないのでしょうか。
板橋区の人口は約58万人で23区内では6位です。住みやすさ利便性が評価されて住む人も多いのではないのでしょうか。
●2006年9月築
木造と言えば、、、築古のイメージがありますが、まだ築19年です。バリバリ稼いでくれる働き盛りの物件です。
室内の間取りはこんな感じです。
お部屋が4.5帖と狭いのですが、そこはロフトがついているのカバーしています！※全世帯ロフト付きです。
1Rと言えば、3点ユニットのイメージがありますが、この物件でも3点ユニットです。
デメリットにとらえることもメリットにとらえることもできるのがこの3点ユニット。
お客様の多くがバストイレ別を希望するのですが、、、単身で住むなら掃除の楽な3点ユニットもありじゃないと思います。賃料もお手頃になりますし、メリットに考えるのはいかがでしょうか。
●2路線2駅利用可
①都営三田線「西高島平」駅徒歩14分
巣鴨駅（山手線）→22分
水道橋駅（総武線）→30分
大手町駅（乗り入れいっぱい）→35分
なんと始発の駅です！
通勤時間に座れるのは至福の極みでしょう。
参考数値：1日の平均乗降客数は約11,687人
②東武東上線「成増」駅徒歩15分
池袋駅（乗り入れいっぱい）→11分
参考数値：1日の平均乗降客数は約50,573人
さらに、成増駅を超えて歩けば、、、
「地下鉄成増駅」まで行けます。
物件からは徒歩約19分の距離です。
参考数値：1日の平均乗降客数は約44,314人
地下鉄成増駅は副都心線・有楽町線が利用可能なので
実質は4駅4路線利用可能です。
参考数値として、1日の平均乗降客数を記載しましたが、賃貸募集を実施する上で、どれだけの人が駅を利用するのかは大事だと思います。多くの人が利用する駅周辺には、スーパー・コンビニ・ドラックストア・ファーストフード店が多く利便性も良いと考えます。
●入居率99％※所有者様調べ
過去10年の入居状況をしっかりとデータかされております。この入居率から考えると決め物物件なのではないのでしょうか。駅距離が近いと賃料が高い、駅距離が遠いと賃料は安くなりすぎる、空室リスクがある等のデメリット。近くて安いのが一番良いのでしょうが、そんな物件はありません。駅徒歩15分は十分歩ける距離。しかも賃料がお手頃であることが高い入居率を誇っているのではないのでしょうか。
●満室稼働中※2025年4月現在
年間賃料収入は満室想定で2,364,000円です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
投資判断について
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
販売価格3,580万で購入すると・・
・総事業コスト・・3,830,600円
満室想定の家賃収入
・潜在総収入（GPI）・・2,364,000円
空室率5％と運営費（OPEX）をマイナスした
・営業純利益（NOI）・・1,891,200円
借入額2,864万円、金利3.0％、期間35年だと
・年間負債額（ADS）1,322,653円
上記から割り出した結果は
・税引前利益（BTCF）・・・・・568,547円
・FCR（実質利回）・・・・・・・・4.94％
・CCR（自己資金運用率）・・・・・7.94％
・DCR（返済額に対する収入倍率）・1.43倍
融資期間35年を引っ張れるかどうかがポイントになってくると考えます。
ちなみに、前面道路の想定相続税路線価は220,000円/㎡（令和6年度）
※前面道路が私道のため想定数値です。
64.48㎡（セットバック後の敷地面積）×220,000円/㎡＝14,185,600円
販売価格に対する土地の割合は約40％
公示価格に補正して考えると
17,732,000円（補正後の価格）
販売価格に対する割合は約50％
敷地面積がもう少し広ければというところでしょうか。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
物件概要を記載します
■所在地：東京都板橋区赤塚4丁目
■交 通：東武東上線「成増駅」徒歩15分
都営三田線「西高島平駅」徒歩14分
■構 造：木造2階建
■完 成：平成18年9月
■建物面積：49.24㎡
■総戸数：1R（ロフト付き）×4戸
■土地面積：69.91㎡（約21.14坪）
セットバンク面積約5.65㎡含みます
■用途地域：第一種低層住居専用地域
■建蔽率：40％
■容積率：80％
■その他制限：第一種高度地区、準防火地域
がけ条例、高さ10ｍ
宅地造成等工事規制区域
土地区画整理事業（施工すべき区域）
■接 道：東側私道幅員約4ｍ（私道の2項道路）
■設 備：上水道・本下水・プロパンガス
■引渡し：応相談
■その他：検査済証はありません
プロパンガス継承
契約不適合責任免責
確定測量の実施無し
現況渡し
-
前面道路※対象地はセットバックされております
室内風景
敷地図です
間取り
2006年9月築の築浅物件です。
2路線2駅使えるのも魅力的。
現在（2025年4月現在）満室稼働中です。
・・・本物件のポイント・・・・・・・・・・
●板橋区の物件
●2006年9月築
●2路線2駅利用可
●入居率99％※所有者様調べ
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●板橋区の物件
収益物件としては中々出ないエリアなのではないのでしょうか。
板橋区の人口は約58万人で23区内では6位です。住みやすさ利便性が評価されて住む人も多いのではないのでしょうか。
●2006年9月築
木造と言えば、、、築古のイメージがありますが、まだ築19年です。バリバリ稼いでくれる働き盛りの物件です。
室内の間取りはこんな感じです。
お部屋が4.5帖と狭いのですが、そこはロフトがついているのカバーしています！※全世帯ロフト付きです。
1Rと言えば、3点ユニットのイメージがありますが、この物件でも3点ユニットです。
デメリットにとらえることもメリットにとらえることもできるのがこの3点ユニット。
お客様の多くがバストイレ別を希望するのですが、、、単身で住むなら掃除の楽な3点ユニットもありじゃないと思います。賃料もお手頃になりますし、メリットに考えるのはいかがでしょうか。
●2路線2駅利用可
①都営三田線「西高島平」駅徒歩14分
巣鴨駅（山手線）→22分
水道橋駅（総武線）→30分
大手町駅（乗り入れいっぱい）→35分
なんと始発の駅です！
通勤時間に座れるのは至福の極みでしょう。
参考数値：1日の平均乗降客数は約11,687人
②東武東上線「成増」駅徒歩15分
池袋駅（乗り入れいっぱい）→11分
参考数値：1日の平均乗降客数は約50,573人
さらに、成増駅を超えて歩けば、、、
「地下鉄成増駅」まで行けます。
物件からは徒歩約19分の距離です。
参考数値：1日の平均乗降客数は約44,314人
地下鉄成増駅は副都心線・有楽町線が利用可能なので
実質は4駅4路線利用可能です。
参考数値として、1日の平均乗降客数を記載しましたが、賃貸募集を実施する上で、どれだけの人が駅を利用するのかは大事だと思います。多くの人が利用する駅周辺には、スーパー・コンビニ・ドラックストア・ファーストフード店が多く利便性も良いと考えます。
●入居率99％※所有者様調べ
過去10年の入居状況をしっかりとデータかされております。この入居率から考えると決め物物件なのではないのでしょうか。駅距離が近いと賃料が高い、駅距離が遠いと賃料は安くなりすぎる、空室リスクがある等のデメリット。近くて安いのが一番良いのでしょうが、そんな物件はありません。駅徒歩15分は十分歩ける距離。しかも賃料がお手頃であることが高い入居率を誇っているのではないのでしょうか。
●満室稼働中※2025年4月現在
年間賃料収入は満室想定で2,364,000円です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
投資判断について
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販売価格3,580万で購入すると・・
・総事業コスト・・3,830,600円
満室想定の家賃収入
・潜在総収入（GPI）・・2,364,000円
空室率5％と運営費（OPEX）をマイナスした
・営業純利益（NOI）・・1,891,200円
借入額2,864万円、金利3.0％、期間35年だと
・年間負債額（ADS）1,322,653円
上記から割り出した結果は
・税引前利益（BTCF）・・・・・568,547円
・FCR（実質利回）・・・・・・・・4.94％
・CCR（自己資金運用率）・・・・・7.94％
・DCR（返済額に対する収入倍率）・1.43倍
融資期間35年を引っ張れるかどうかがポイントになってくると考えます。
ちなみに、前面道路の想定相続税路線価は220,000円/㎡（令和6年度）
※前面道路が私道のため想定数値です。
64.48㎡（セットバック後の敷地面積）×220,000円/㎡＝14,185,600円
販売価格に対する土地の割合は約40％
公示価格に補正して考えると
17,732,000円（補正後の価格）
販売価格に対する割合は約50％
敷地面積がもう少し広ければというところでしょうか。
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物件概要を記載します
■所在地：東京都板橋区赤塚4丁目
■交 通：東武東上線「成増駅」徒歩15分
都営三田線「西高島平駅」徒歩14分
■構 造：木造2階建
■完 成：平成18年9月
■建物面積：49.24㎡
■総戸数：1R（ロフト付き）×4戸
■土地面積：69.91㎡（約21.14坪）
セットバンク面積約5.65㎡含みます
■用途地域：第一種低層住居専用地域
■建蔽率：40％
■容積率：80％
■その他制限：第一種高度地区、準防火地域
がけ条例、高さ10ｍ
宅地造成等工事規制区域
土地区画整理事業（施工すべき区域）
■接 道：東側私道幅員約4ｍ（私道の2項道路）
■設 備：上水道・本下水・プロパンガス
■引渡し：応相談
■その他：検査済証はありません
プロパンガス継承
契約不適合責任免責
確定測量の実施無し
現況渡し