| 物件名 |
白樺ハイツ |
| 種別 |
区分所有マンション（媒介） |
| 価格 |
980万円（利回り8.20％） |
| 所在地 |
さいたま市大宮区大成町2丁目 |
| 最寄駅 |
JR線『大宮駅』徒歩20分 |
| 面積 |
建物面積：54.45㎡※壁芯 |
今回ご紹介するのは
大宮区大成町２丁目の区分マンションです。
最寄り駅は、なんと言っても「大宮駅」！！
1日の乗降客数はなんと約45万2498人
これだけの利用客数がいれば、賃貸需要も実需需要も見込めるのではないのでしょうか！？
↓端的の申し上げます↓
築年は経過しているものの、利便性・立地・コストパフォーマンスのバランスが魅力的だと考えます。
築古×利便性・立地・コストパフォーマンス＝狙い目！？
この点を検証していきたいと思います。
ポイント①※建物について
昭和55年5月完成の旧耐震
鉄骨造3階建
総戸数9戸
旧耐震が気になるところです。
マンション自体も令和元年に防水塗装工事を実施されており、実際に現地で確認した際にはきれいにされている状態でした。防水塗装工事により、建物の耐久性が向上し、長期的な維持管理が期待できるのではないのでしょうか。
ポイント②※間取りについて
3LDKのファミリータイプ
下記のリフォームを実施
2013年
給湯器交換、キッチン交換、洗面台交換、バスタブ交換
2020年
エアコン新設
2022年
ウォシュレット付トイレ交換
気になる点としては、浴室に洗濯機置き場がある点です。
ポイント③※建物管理状況について
区分マンションと言えば、どこかの管理会社の任せて管理をしていることが多いのですが、
この物件は自主管理となります。
正直、自主管理はデメリットになってしまうのではと思います。
デメリット①
管理提案が無い
※管理提案とは、建物維持管理のための提案になります。
例えば、玄関ドアを変えましょう、鉄部塗装をしましょう、外壁塗装をしましょう等
また、過去の修繕の履歴の保管が無かったり、今後の大規模修繕計画が無かったりします。
場合によっては、修繕する際には入居者の負担が発生する場合があります。
実際に令和元年に実施した防水塗装工事の際には、入居者の負担金が発生しました。
デメリット②
管理人さんがいないので、居住者が協力して清掃に努めないとならない
自主管理のメリットとしては、管理費等が比較的に低く抑えられる点です。
ポイント③※立地に関して
周辺環境は以下の通りです
セブンイレブン：徒歩6分
ベルク（スーパー）：徒歩10分
ドラックスストアセキ：徒歩10分
ダイソー：徒歩8分
大成小学校：徒歩5分
大成中学校：徒歩7分
近隣商業施設は充実していると思います。
また、小学校・中学校も徒歩10分以内なので家族をターゲットとした場合にも安心材料となるのではと思います。
2駅が利用可
ニューシャトル線「鉄道博物館駅」が徒歩18分と近いのですが、、、
「大宮駅」まで徒歩20分の距離であれば、十分かと思います。
また、自電車であれば10分の距離です。
駅までは平坦のため、歩きやすいです。
★投資分析★
【基本情報を確認】
物件価格：980万円
投資総コスト：1048.6万円
自己資金：1048.6万円
借入金額：0万円
※現金一括で計算
ＧＰＩ ：80.4万円（潜在総収入）
空室率 ：5％（40,200円）
運営費 ：15％（120,600円）
ＮＯＩ ：643,200円（営業純利益）
ＢＴＣＦ：643,200円（税引前キャッシュフロー）
【効率性を判断】
キャップレート：6.56％（総合還元利回り）
ＦＣＲ：6.13％（総収益率）
ＰＢ ：16.30年（資金回収年数）
ＣＣＲ：6.13％（自己資金運用率）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
本物件の特徴と個人的見解
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
万が一、退去が発生してしまった場合には、リフォーム次第で賃料アップが望めると思います。
実際に発生する月額のランニングコストは低いですが、手出しの可能性もあるので多めに設定しており、手出しが発生しない場合には収入がアップ。
キャップレートも6.5％以上なので数値的に見ても悪くはないのではないのでしょうか。
ご検討の材料になればと思います。
物件概要を記載します
■所在地：さいたま市大宮区大成町2丁目
■交通：JR線「大宮駅」徒歩20分
ニューシャトル線「鉄道博物館駅」徒歩18分
■構造：鉄骨造3階建2階部分
■総戸数：9戸
■完成：昭和55年5月完成
■床面積：54.5㎡（壁芯）
■間取り：3LDK
■管理形態：自主管理
■管理費：3,000円／月
■修繕積立金：5,000円／月
■持ち分：36698分の4650
■全体設備：本下水・都市ガス
詳細は担当者までお気軽にご相談下さい。
-
建物南側から
前面道路
間取図
路地状部分
郵便受け
大宮区大成町２丁目の区分マンションです。
最寄り駅は、なんと言っても「大宮駅」！！
1日の乗降客数はなんと約45万2498人
これだけの利用客数がいれば、賃貸需要も実需需要も見込めるのではないのでしょうか！？
↓端的の申し上げます↓
築年は経過しているものの、利便性・立地・コストパフォーマンスのバランスが魅力的だと考えます。
築古×利便性・立地・コストパフォーマンス＝狙い目！？
この点を検証していきたいと思います。
ポイント①※建物について
昭和55年5月完成の旧耐震
鉄骨造3階建
総戸数9戸
旧耐震が気になるところです。
マンション自体も令和元年に防水塗装工事を実施されており、実際に現地で確認した際にはきれいにされている状態でした。防水塗装工事により、建物の耐久性が向上し、長期的な維持管理が期待できるのではないのでしょうか。
ポイント②※間取りについて
3LDKのファミリータイプ
下記のリフォームを実施
2013年
給湯器交換、キッチン交換、洗面台交換、バスタブ交換
2020年
エアコン新設
2022年
ウォシュレット付トイレ交換
気になる点としては、浴室に洗濯機置き場がある点です。
ポイント③※建物管理状況について
区分マンションと言えば、どこかの管理会社の任せて管理をしていることが多いのですが、
この物件は自主管理となります。
正直、自主管理はデメリットになってしまうのではと思います。
デメリット①
管理提案が無い
※管理提案とは、建物維持管理のための提案になります。
例えば、玄関ドアを変えましょう、鉄部塗装をしましょう、外壁塗装をしましょう等
また、過去の修繕の履歴の保管が無かったり、今後の大規模修繕計画が無かったりします。
場合によっては、修繕する際には入居者の負担が発生する場合があります。
実際に令和元年に実施した防水塗装工事の際には、入居者の負担金が発生しました。
デメリット②
管理人さんがいないので、居住者が協力して清掃に努めないとならない
自主管理のメリットとしては、管理費等が比較的に低く抑えられる点です。
ポイント③※立地に関して
周辺環境は以下の通りです
セブンイレブン：徒歩6分
ベルク（スーパー）：徒歩10分
ドラックスストアセキ：徒歩10分
ダイソー：徒歩8分
大成小学校：徒歩5分
大成中学校：徒歩7分
近隣商業施設は充実していると思います。
また、小学校・中学校も徒歩10分以内なので家族をターゲットとした場合にも安心材料となるのではと思います。
2駅が利用可
ニューシャトル線「鉄道博物館駅」が徒歩18分と近いのですが、、、
「大宮駅」まで徒歩20分の距離であれば、十分かと思います。
また、自電車であれば10分の距離です。
駅までは平坦のため、歩きやすいです。
★投資分析★
【基本情報を確認】
物件価格：980万円
投資総コスト：1048.6万円
自己資金：1048.6万円
借入金額：0万円
※現金一括で計算
ＧＰＩ ：80.4万円（潜在総収入）
空室率 ：5％（40,200円）
運営費 ：15％（120,600円）
ＮＯＩ ：643,200円（営業純利益）
ＢＴＣＦ：643,200円（税引前キャッシュフロー）
【効率性を判断】
キャップレート：6.56％（総合還元利回り）
ＦＣＲ：6.13％（総収益率）
ＰＢ ：16.30年（資金回収年数）
ＣＣＲ：6.13％（自己資金運用率）
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本物件の特徴と個人的見解
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万が一、退去が発生してしまった場合には、リフォーム次第で賃料アップが望めると思います。
実際に発生する月額のランニングコストは低いですが、手出しの可能性もあるので多めに設定しており、手出しが発生しない場合には収入がアップ。
キャップレートも6.5％以上なので数値的に見ても悪くはないのではないのでしょうか。
ご検討の材料になればと思います。
物件概要を記載します
■所在地：さいたま市大宮区大成町2丁目
■交通：JR線「大宮駅」徒歩20分
ニューシャトル線「鉄道博物館駅」徒歩18分
■構造：鉄骨造3階建2階部分
■総戸数：9戸
■完成：昭和55年5月完成
■床面積：54.5㎡（壁芯）
■間取り：3LDK
■管理形態：自主管理
■管理費：3,000円／月
■修繕積立金：5,000円／月
■持ち分：36698分の4650
■全体設備：本下水・都市ガス
詳細は担当者までお気軽にご相談下さい。