今回ご紹介するのは、駅から徒歩わずか3分の距離にある一棟マンションです。鉄筋コンクリート造（RC造）です。さらに、お部屋の一部は大幅にリフォームされており、快適な生活空間が広がっています。
・・・本物件のポイント・・・・・・・・・・
●東武野田線「大宮公園駅」徒歩3分
●2ＤＫ→1LDKにリフォーム※一部
●敷地面積は約142.1坪
●場所は、さいたま市北区盆栽町
●満室稼働中※2025年4月現在
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
●東武野田線「大宮公園駅」徒歩3分
駅近は賃貸物件を決定する上で最大の魅力です。駅が近ければなんとでもなることでしょう。また、大宮公園駅から大宮駅までは乗車時間はなんと4分！スマフォをちょっといじってしまうだけで到着してしまいますね。なお、春日部駅までの乗車時間は17分でした。
●2ＤＫ→1LDKにリフォーム※一部
総戸数は、居住用が10部屋、事務所が1部屋、駐車場が2台の構成になっております。この居住用のお部屋なのですが、昭和48年8月完成の建物のため、昔ながらの２DK（和室2部屋）の作り、、、しかし！なんと10部屋中7部屋も1LDKにフルリフォームに実施！間取りを変更したことによって単身からカップルまえ幅広い層に訴求できることに、また賃料アップもできますよね。
●敷地面積は約142.1坪
この物件は西側公道幅員6.6ｍに接道しております。接道の長さは残念ながら不明ですが、間口は広い！これだけは言えます。敷地内には現状、ガレージ仕様の駐車区画が2台分なのですが、敷地をうまく利用すれば、さらなる駐車スペースが確保できればさらなる賃料アップも望めるかもしれません。また、バイクを駐車しようと思えばスペースがあるのでバイクの駐輪場やレンタルBOX等、なんだか色々と出来そうじゃありませんか。わくわくしますね。
●場所は、さいたま市北区盆栽町
マンション平金はさいたま市北区盆栽町に位置しています。盆栽町と言えば、、、、世界的に有名なあれです。そうです。「盆栽の聖地」なのです。そこを代表するのが同じ町内にある大宮盆栽美術館です。一度は行ってみたいですよね。残念ながら私は一度も足を運んだことが無いです。周辺を通ると外国人の方がチラホラ観光で訪れているそうです。ネットで色々と調べてみると、昔は「盆栽村」だったそうです。しかもこの盆栽村に住むには協定が結ばれていたそうです。昭和3年のお話なのですが、抜粋してみました。
- ・ここに居住する人は、盆栽を10 鉢以上をもつこと
- ・門戸を開放し、いつでも、誰でも見られるようにしておくこと
- ・他人を見下ろし、日陰を作るような二階家は作らないこと
- ・ブロック塀を作らず、家の囲いはすべて生け垣にすること
今の時代にはどれも厳しい縛りですね。
●満室稼働中※2025年4月現在
年間賃料収入は家賃、駐車場含めた
満室想定で9,300,000円です。築51年でもフルリフォームを実施することで建物がしっかり稼いでくれます！
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
投資判断について
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
販売価格13,500万で購入すると・・
・総事業コスト・・１４４,４8０,０００円
満室想定の家賃収入
・潜在総収入（GPI）・・９,３００,０００円
空室率5％と運営費（OPEX）をマイナスした
・営業純利益（NOI）・・７,４４０,０００円
借入額10,800万円、金利3.6％、期間35年だと
・年間負債額（ADS）５,４３１,６０６円
上記から割り出した結果は
・税引前利益（BTCF）・２,００８,３９４円
・FCR（実質利回）・・・・・・・・5.15％
・CCR（自己資金運用率）・・・・・5.51％
・DCR（返済額に対する収入倍率）・1.37倍
上記試算では毎年税引前利益が約200万円。
昭和48年8月築の築51年となっているので、借入10,800万円（物件価格に対して8割）と融資期間35年が実現できるかが最大のポイントになりそうですネ。
ちなみに、前面道路の相続税路線価は202,000円/㎡（令和6年度）
470.07㎡（敷地面積）×202,000円/㎡＝94,954,140円
販売価格に対する割合は約70％
公示価格に補正して考えると
118,692,675円（補正後の価格）
販売価格に対する割合は約87％
上記の事を踏まえると土地価格はしっかりと出ていると考えます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
物件概要を記載します
■所在地：さいたま市北区盆栽町
■交 通：東武野田線「大宮公園駅」徒歩3分
■構 造：RC造3階建て
■完 成：昭和48年8月
■建物面積：398.67㎡
■総戸数：2ＤＫ×3戸
1LDK×7戸
事務所×1戸
駐車場×2台
■土地面積：470.07㎡（約142.1坪）
■用途地域：第一種低層住居専用地域/第一種住居地域
■建蔽率：40％
■容積率：80％
■その他制限：風致地区、絶対高さ10ｍ
■接 道：西側公道幅員6.6ｍ
■設 備：本下水・プロパンガス
■引渡し：応相談
■その他：検査済証はありません
建物概要書はありません
管理会社継続条件付き
現況渡し
・・・本物件のポイント・・・・・・・・・・
●東武野田線「大宮公園駅」徒歩3分
●2ＤＫ→1LDKにリフォーム※一部
●敷地面積は約142.1坪
●場所は、さいたま市北区盆栽町
●満室稼働中※2025年4月現在
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●東武野田線「大宮公園駅」徒歩3分
駅近は賃貸物件を決定する上で最大の魅力です。駅が近ければなんとでもなることでしょう。また、大宮公園駅から大宮駅までは乗車時間はなんと4分！スマフォをちょっといじってしまうだけで到着してしまいますね。なお、春日部駅までの乗車時間は17分でした。
●2ＤＫ→1LDKにリフォーム※一部
総戸数は、居住用が10部屋、事務所が1部屋、駐車場が2台の構成になっております。この居住用のお部屋なのですが、昭和48年8月完成の建物のため、昔ながらの２DK（和室2部屋）の作り、、、しかし！なんと10部屋中7部屋も1LDKにフルリフォームに実施！間取りを変更したことによって単身からカップルまえ幅広い層に訴求できることに、また賃料アップもできますよね。
●敷地面積は約142.1坪
この物件は西側公道幅員6.6ｍに接道しております。接道の長さは残念ながら不明ですが、間口は広い！これだけは言えます。敷地内には現状、ガレージ仕様の駐車区画が2台分なのですが、敷地をうまく利用すれば、さらなる駐車スペースが確保できればさらなる賃料アップも望めるかもしれません。また、バイクを駐車しようと思えばスペースがあるのでバイクの駐輪場やレンタルBOX等、なんだか色々と出来そうじゃありませんか。わくわくしますね。
●場所は、さいたま市北区盆栽町
マンション平金はさいたま市北区盆栽町に位置しています。盆栽町と言えば、、、、世界的に有名なあれです。そうです。「盆栽の聖地」なのです。そこを代表するのが同じ町内にある大宮盆栽美術館です。一度は行ってみたいですよね。残念ながら私は一度も足を運んだことが無いです。周辺を通ると外国人の方がチラホラ観光で訪れているそうです。ネットで色々と調べてみると、昔は「盆栽村」だったそうです。しかもこの盆栽村に住むには協定が結ばれていたそうです。昭和3年のお話なのですが、抜粋してみました。
今の時代にはどれも厳しい縛りですね。
●満室稼働中※2025年4月現在
年間賃料収入は家賃、駐車場含めた満室想定で9,300,000円です。築51年でもフルリフォームを実施することで建物がしっかり稼いでくれます！
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投資判断について
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販売価格13,500万で購入すると・・
・総事業コスト・・１４４,４8０,０００円
満室想定の家賃収入
・潜在総収入（GPI）・・９,３００,０００円
空室率5％と運営費（OPEX）をマイナスした
・営業純利益（NOI）・・７,４４０,０００円
借入額10,800万円、金利3.6％、期間35年だと
・年間負債額（ADS）５,４３１,６０６円
上記から割り出した結果は
・税引前利益（BTCF）・２,００８,３９４円
・FCR（実質利回）・・・・・・・・5.15％
・CCR（自己資金運用率）・・・・・5.51％
・DCR（返済額に対する収入倍率）・1.37倍
上記試算では毎年税引前利益が約200万円。
昭和48年8月築の築51年となっているので、借入10,800万円（物件価格に対して8割）と融資期間35年が実現できるかが最大のポイントになりそうですネ。
ちなみに、前面道路の相続税路線価は202,000円/㎡（令和6年度）
470.07㎡（敷地面積）×202,000円/㎡＝94,954,140円
販売価格に対する割合は約70％
公示価格に補正して考えると
118,692,675円（補正後の価格）
販売価格に対する割合は約87％
上記の事を踏まえると土地価格はしっかりと出ていると考えます。
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物件概要を記載します
■所在地：さいたま市北区盆栽町
■交 通：東武野田線「大宮公園駅」徒歩3分
■構 造：RC造3階建て
■完 成：昭和48年8月
■建物面積：398.67㎡
■総戸数：2ＤＫ×3戸
1LDK×7戸
事務所×1戸
駐車場×2台
■土地面積：470.07㎡（約142.1坪）
■用途地域：第一種低層住居専用地域/第一種住居地域
■建蔽率：40％
■容積率：80％
■その他制限：風致地区、絶対高さ10ｍ
■接 道：西側公道幅員6.6ｍ
■設 備：本下水・プロパンガス
■引渡し：応相談
■その他：検査済証はありません
建物概要書はありません
管理会社継続条件付き
現況渡し